Договор долевого участия и чем он отличается от договора купли-продажи

Заключая договор напрямую с застройщиком и покупая квартиру в еще строящемся жилье, вы можете купить недвижимость по цене ниже рыночной. Но многие до сих пор опасаются покупать метры в еще недостроенном доме. Рассказываем, что такое ДДУ, почему именно такой тип договора используется в новостройках и как он помогает обезопасить сделку. 

Что такое ДДУ

Важно! На время строительства девелопер использует собственные или кредитные финансы банка. Деньги с эскроу-счета могут быть переведены только после исполнения всех условий, указанных в ДДУ.

Что можно купить по ДДУ

Заключая сделку долевого участия, заемщик покупает будущую квартиру, комнату или нежилое помещение. С марта 2022 года по ДДУ стало возможно приобретение строящегося частного дома в пределах малоэтажного жилого комплекса.

Важно! Оформляя договор на этапе незавершенного строительства, вы приобретаете не саму жилплощадь, а долю в строящемся объекте, т.е. право на часть будущего объекта в случае с квартирой или сам объект в случае частного дома.

Чем ДДУ отличается от ДКП

Предварительный ДКП

Существует промежуточная форма между ДДУ и ДКП — предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он используется, когда дом уже получил разрешительную документацию на ввод, но процедура приемки квартир и выдачи ключей еще не началась.

Его особенность и главное отличие от других форм договор по недвижимости — предмет соглашения. Подписывая его, вы и девелопер договариваетесь о наличие намерения покупки. Предварительный договор не требует регистрации в Росреестре, т.к. в нем нет непосредственного приобретения права собственности на недвижимость.

Страховка ДДУ

Страхование по такому договору помогает обеспечить защиту прав покупателя. В соответствии с законом, застройщик обязан страховать свою ответственность и делать взносы в соответствующий фонд, который и отвечает за выплату компенсации.

Страхование ДДУ — главный механизм, защищающий дольщиков от финансовых потерь. К страховым случаям относятся:

• Нарушение сроков, указанных в документах.
• Дублирование продажи квартиры.
• Рост цены квадратного метра.
• Уничтожение объекта или остановка его строительства.

Страхование осуществляется в пользу граждан или юр. лиц, чьи средства использовались как инвестиции. Т.е. в случае наступления страхового случая, деньги возвращаются на эскроу-счета.

Договор страхования ДДУ действует до момента передачи жилья дольщику. Право на получение страховых выплат сохраняется в течение двух лет после его окончания.

Порядок выплаты страховки

Если наступил страховой случай, то выплаты происходят в соответствии с условиями и правилами, которые установлены страховой компанией и указаны в страховом полисе.

Для получения выплаты участнику страхования стоит обратиться к страховщику в рамках срока, установленного законом. Если вы обратитесь после истечения срока исковой давности, есть риск не получить страховую выплату.

Преимущества ДДУ

Главным преимуществом такой покупки является низкая цена на жилье. Для стимулирования продажи еще не построенных квартир, застройщики снижают цены и проводят дополнительные акции и скидки.

Сделка по ДДУ защищена государством — федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. За качеством постройки следят организации технического контроля. Дом не получит разрешение на ввод, если его характеристики не соответствуют нормам и стандартам качествам.  

На недвижимость, купленную на этапе строительства, действует гарантийный срок — в течение 5 лет после передачи ключей застройщик обязуется устранять строительные недостатки. На инженерные системы и оборудование (лифты, трубы и пр.) — гарантия 3 года.

Минусы ДДУ

Проверка застройщика

Чтобы обезопасить себя, стоит проверить самого девелопера до заключения сделки. Сделать это можно, обратившись к юристу или самостоятельно.

Основные документы, которые стоит проверить:

• Разрешение на строительство,
• Проектная декларация объекта,
• Документы на земельный участок.

Это основные документы без которых невозможно начало стройки, поэтому застройщик должен дать вам с ними ознакомиться и дополнительно опубликовать их на соответствующих ресурсах — портал наш.дом.рф, Единая информационная система жилищного строительства, сайт самого застройщика и пр.

Еще один пункт для проверки — репутация застройщика. Для ее оценки стоит изучить завершенные проекты компании и сроки их ввода в эксплуатацию. Такую статистику ведут крупные строительные порталы, например, Единый ресурс застройщиков. Если рейтинг застройщика 5 из 5, значит возводимые им объекты введены в соответствии с проектной документацией, а ключи дольщикам переданы вовремя.

Дополнительным критерием оценки может стать наличие партнерства застройщика с ведущими банками. Сотрудничество с авторитетными финансовыми организациями может стать дополнительной гарантией успешного окончания стройки, т.к. банки дополнительно проверяют девелоперов и отслеживают исполнение обязательств сразу по всем возводимым объектам.

Документы для оформления ДДУ

Список документов для оформления долевого участия отличается по способу покупки и количеству дольщиков — участников соглашения.

Квартира в ипотеку по ДДУ

Покупая квартиру в долевку и ипотеку, потребуется подготовить более расширенный перечень документов:

1. Анкета для подачи заявки на кредит.

2. Паспорт и его копия.

3. Копия свидетельства о браке или его расторжении.

4. Копия свидетельств о рождении или паспорта детей.

5. Заверенная копия трудовой книжки — ее можно получить в отделе кадров компании, где вы работаете. Выписку электронной трудовой можно заказать на портале Госуслуг.

6. Копия справки 2-НДФЛ — справка о доходах и суммах налога физического лица. Выдается в бухгалтерии работодателя или на сайте ФНС.

7. При наличии других доходов можно запросить форму справки для их указания в том банке, где планируете оформлять ипотечный кредит.

8. Для электронной фиксации сделки потребуется оформление электронной подписи и согласие супруга. Точные документы для проведения такой сделки можно также запросить в банке.

Крупные девелоперы часто предоставляют помощь в подготовке и оформлении документов для принятия положительного решения по ипотеке. Поэтому в первую очередь стоит переговорить с застройщиком. Менеджер сможет не только проконсультировать, но и рассказать о всех нюансах подготовки документов.

Важно! При покупке жилья в новостройке по долевому участию и в ипотеку, оформляется два разных договора: долевого участия и кредитный. В первом документе обязательно указание наличия ипотечного кредита и счета, на который вносятся деньги и куда они перейдут после закрытия эскроу-счета, когда дом будет сдан. 

Документы застройщика при заключении ДДУ

Переуступка прав по ДДУ

Поскольку ДДУ — это приобретение не самой квартиры, а права на будущий объект, то перепродажа недвижимости в данном случае отличается от обычной сделки. 

Стоит учесть, что дом еще не сдан и право собственности не зарегистрировано в Росреестре, т.к. оно возникнет только после ввода в эксплуатацию. Поэтому дольщик продает не квартиру, а право на нее. Такая сделка и называется переуступкой прав по ДДУ.

Чтобы сделка носила законный характер потребуется согласие застройщика и банка, в случае если была оформлена ипотека.

В ДДУ, заключенном с застройщиком ранее, должны быть прописаны условия переуступки и форма уведомления девелопера о смене дольщика. В некоторых случаях может потребоваться закрытие суммы долга или оговорена передача долга новому дольщику.

Форму согласия банка на сделку лучше уточнить в организации, где оформлен займ. 

Важно! При покупке квартиры в ипотеку, жилье выступает в качестве залога. Поэтому его перепродажа на любом из этапов действия кредитного договора, должна согласовываться с банком.

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Заключая ДДУ, обязательно обратите внимание на описание самой недвижимости. Как правило, договоры заключаются на строящиеся жилые комплексы, а значит их описание должно включать в себя не только параметры будущего жилья, но и:

• количество этажей и секций (подъездов), лифтов и их виды, квартир,
• строительные материалы,
• основные конструктивные элементы объекта,
• строительный адрес,
• проектная площадь дома,
• описание земельного участка, на котором возводится строительство: кадастровый номер, площадь, вид права, адрес.

При описании вашей будущей квартиры обратите внимание, что в договоре прописаны этаж и предварительный номер, проектная площадь, высота потолков, количество санузлов, балконов/лоджий/террас.

Важно! К договору долевого участия обязательно прикладывается поэтажный план, на котором выделяется ваша будущая квартира.

Также важно от чьего имени застройщик подписывает договор. По закону, ДДУ подписывает генеральный директор компании или другое доверенное лицо. 

Право подписи директора подтверждается Уставом компании, а у доверенного лица — оригинал доверенности и паспорт. Уточнить наличие такого права у подписанта можно в отделе продаж. Менеджеры могут проконсультировать не только по перечню документов, но и помочь в оформлении сопутствующих заявлений и проследить, чтобы сделка прошла наименее хлопотно для вас, как покупателя. 

Важно! В договоре и проектной документации должен быть указан один и тот же специализированный застройщик. Иначе договор может быть признан недействительным.

Как регистрируется ДДУ

Какие документы нужны

Для проведения регистрации необходимо передать в Росреестр:

• Договор в 3 экземплярах,
• Паспорта участников сделки,
• Нотариальное согласие супруга, если покупатель в браке,
• Кредитный договор на ипотеку, если жилье покупается с заемными средствами банка.

При подаче документов необходимо оплатить госпошлину. Предоставлять квитанцию не требуется, но эксперты советуют взять ее с собой. 

Важно! Если ваш ДДУ — первый на приобретение квадратных метров в определенной новостройке, то Росреестр может запросить дополнительные документы: проектная декларация, общестроительный план проекта и др. документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ.

Сколько времени занимает регистрация

Срок оформления сделки зависит от способа подачи документов.

Если вы используете электронные сервисы, то сам процесс займет до 3 дней. Когда вы подаете документы напрямую в отделение Росреестра, то время регистрации равно 5 дням, а через офис МФЦ — до 7 дней.

Важно! Если ваш договор первый по объекту, то органам потребуется 18 дней на проведение регистрации. Это связано с дополнительной проверкой застройщика.

Передача квартиры, когда дом построен

ДДУ подписан, прошел регистрацию и вам осталось только дождаться завершения строительства и ввода проекта в эксплуатацию.

После того как дом прошел всю необходимую экспертизу и приобрел разрешительную документацию, застройщик должен направить вам уведомление о необходимости принять квартиру.

Сроки, в которые необходимо записаться на приемку указаны в самом договоре. Как правило, это 7 дней с момента поступления уведомления.

Процесс подписания документов о передаче квартиры занимает до нескольких месяцев. В согласованное время, вы, как дольщик приезжаете не осмотр жилья и проверку ее на соответствие документов долевого участия.

На моменте передачи обе стороны заполняют акт приема-передачи. Именно в нем указывается наличие каких-либо строительных дефектов и отклонения от характеристик квартиры, указанной в ДДУ. Если все неточности зафиксированы, то застройщик обязан исправить их в указанный законом срок и повторить процедуру приемки.

Важно! Не стоит игнорировать возможность самостоятельно принять квартиру. Если вы не запишитесь и не проведете приемку, продавец имеет право провести передачу ключей в одностороннем порядке. В таком случае какие-то дефекты могут быть не зарегистрированы, а на их исправление после подписания документов потребуется больше времени.