Ипотека в 2024 году: как получить кредит на жилье

Несмотря на повышение ключевой ставки и отмену некоторых льготных программ, ипотечный кредит остается одним из самых популярных и доступных способов покупки жилья в России. Но что такое ипотека, как она изменилась в 2024 году и что нужно знать для ее оформления?

Что такое ипотека?

Недостатки:

· Долгосрочные обязательства. Ипотечный договор оформляется на длительный срок (от 3 до 30 лет), что создает долгосрочные финансовые обязательства на многие годы.

· Высокие процентные ставки. Процентные ставки могут быть достаточно высокими, что увеличивает общую сумму выплат.

· Риски. Существуют риски, связанные с ипотекой, например, потеря работы, изменение финансового положения, повышение процентной ставки, а значит трудность в выплате.

Ипотека: как снизить риски

Прежде чем оформлять ипотеку, необходимо оценить свою платежеспособность, изучить существующие банковские программы и ситуацию на рынке, продумать, что делать в случае потери трудоспособности.

Оцените свою платежеспособность

Законодательство разрешает воспользоваться «ипотечными каникулами» — отсрочкой по платежам до 6 месяцев. Правда использовать такой перерыв можно всего 1 раз за все время кредита. Поэтому стоит помнить о такой возможности, но прибегать к ней в крайнем случае. Платежи все равно придется выплатить, но позже — пропущенные месяцы добавятся в конец срока, продлевая его на несколько месяцев. Т.е. вместо оставшихся 10 лет, вы будете выплачивать ипотеку 10 лет и 6 месяцев.

Страховка жилья и здоровья 

Ипотека на жилье — это не только первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Это также регулярное страхование недвижимости, жизни и здоровья, а значит дополнительная финансовая нагрузка.

На какую сумму ипотеки рассчитывать 

Понять, сколько вы можете получить на момент оформления ипотеки, подачи и одобрения заявки сложно. Сумма, которую вам одобрит банк зависит от нескольких факторов:

1. Уровень дохода — банк может отказать в выдаче денег, если после всех регулярных выплат каждый месяц ваши расходы будут выше 50% от суммы всех доходов. Увеличить шанс получения ипотеки может правильный выбор созаемщиков и подтверждения дополнительных доходов (выплаты по аренде, акциям и пр.)

2. Хорошая кредитная история — в ней отображаются все ваши кредиты и займы. Если есть просроченные платежи или долги, то это может стать препятствием для одобрения ипотеки. 

3. Возраст заемщика — максимальный срок договора учитывает, что на момент последнего платежа заемщику должно быть не больше 65 лет. Чем выше возраст заемщика, тем выше вероятность, что одобренная сумма может быть меньше ожидаемой.

4. Стоимость недвижимости — как правило, банки выдают до 80% оценочной стоимости объекта. Минимальный размер ипотеки равен 10-30% от цены квартиры. Т.е. ниже 300 тыс. рублей оформить ипотечный кредит вряд ли получится. Максимальная сумма выдаваемого кредита в разных банках может отличаться. Кто-то дает кредиты только на новостройку и не больше 6 миллионов, кто-то готов выдать займ до 100 млн рублей. 

Кто может оформить ипотеку

Оформить льготную ипотеку 

Если вы хотите воспользоваться одной из льготных программ, то список требований к заемщику может быть расширен. 

Семейная ипотека — претендовать могут семьи с одним ребенком до 7 лет или семьи, где есть несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. 

IT-ипотека — еще одна льготная программа, принять участие в которое могут сотрудники только аккредитованных IT-компаний. Проверить наличие такой аккредитации можно на портале Госуслуг. 

Военная ипотека — оформляется только военнослужащим, участникам накопительно-ипотечной системы (НИС). 

Документы для получения кредита

В зависимости от субсидий, на которые планируете подавать заявление, могут потребоваться дополнительные документы:

· Свидетельство о браке/разводе. Если вы состоите в браке, то банк может запросить согласие супруга/супруги на получение ипотеки.

· Свидетельство о рождении детей. При оформлении семейной ипотеки.

· Документы о подтверждении права на льготу. Если вы планируете воспользоваться льготной ипотекой, например, для молодых семей, военнослужащих или многодетных семей.

Какой срок ипотеки выбрать

Прежде чем останавливать свой выбор на одном банке, изучите рынок и сравните условия кредитования в разных финансовых организациях. Многие из них совместно с застройщиками разрабатывают уникальные предложения и программы со ставками ниже рыночных. Изменения в программах могут быть по процентной ставке и комиссиям банка за оформление и обслуживание договора.

Важно! Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то для вас могут быть иные условия оформления ипотеки. Их стоит уточнить у менеджера или консультанта в банке. Возможно, для вас действует пониженная ставка по ипотеке или скидка на доп. комиссии.

На сколько лет предлагают оформить ипотеку

На что еще обратить внимание

В разных банках ставка может варьироваться в зависимости от банка, выбранных льгот, суммы кредита и срока кредитования.

Также в разных кредитных договорах могут быть различные комиссии за оформление кредита, страхование имущества, страхование жизни и т.д. Зачастую банки могут повысить ипотечную ставку на 1-1,5% в случае отсутствия оформленной страховки по недвижимости или жизни и здоровью.

Первоначальный взнос на ипотеку 

Для одобрения заявки на ипотеку необходим первоначальный взнос (ПВ), как начальная выплата по квартире. От его размера зависит и сумма итоговых выплат по кредиту. Чем больше ПВ, тем меньше сумма кредита, а значит и размер ежемесячных платежей.

В 2024 году размер первоначального взноса на многие программы повысился до 30%. Хотя на рынке продолжают появляться предложения с пониженной суммой — от 15-20% от стоимости квартиры. Поэтому так важно до оформления ипотеки изучить существующие на рынке предложения.

Сегодня требования к первоначальному взносу устанавливают банки. Его размер может зависеть от типа недвижимости и условий самой организации. 

Важно! Когда клиент оформляет ипотеку, он заполняет заявку, в которой указывает, какую сумму готов внести в качестве первоначального взноса для приобретения жилья. Некоторые финансовые учреждения могут потребовать подтверждение наличия средств — выписку банковского счета.

Где взять первоначальный взнос

Важно! В случае покупки квартиры с помощью материнского капитала, необходимо выделить детям определенные доли в собственность. 

Что купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно получить на покупку жилого дома или квартиры, апартаментов, доли в квартире или комнаты, строительства и реконструкции жилого дома, приобретения права совместной собственности на недвижимость или земельный участок либо его часть.

Самый популярный вариант использования ипотеки — покупка жилья. Большая часть сделок на рынке происходит именно на приобретение квартиры — 70%. Практически 2/3 этих них — это покупка в новостройке от застройщика.

Кредит на недвижимость позволяет также получить деньги для постройки нового дома, реконструкцию существующего и приобретение земельного участка для других целей. 

Выбрать недвижимость для покупки

Квартира на вторичном рынке

Если ваш выбор пал на вторичку, то учтите необходимость проверки документов продавца. Стоит проверить:

• Паспорт, подтверждающий личность продавца;
• Документы с указанием права собственности и способа его получения;
• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• Свидетельство о регистрации.

Изучив документы продавца, вы сможете узнать о предыдущих и текущих владельцах недвижимости, количество прописанных в квартире собственников и жильцов, историю возможных перепланировок и достроек, кадастровую стоимость жилья, наличие обременений (арестов или залога в банке). 

Также необходимо уточнить основание возникновения права собственности (например, наследство, дарение, купчая и т.д.), и запросить согласие супруга продавца, а также справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Тщательное изучение и проверка документов позволит не попасть в мошеннические схемы, избежать претензий по незаконной перепланировке и судебных разбирательств после покупки.

Отчет об оценке недвижимости

Одобрение ипотеки банком

Зачастую банки не объясняют причины отказа в оформлении займа. Подать заявку и повысить шансы на одобрение кредита можно, если:

1. Улучшить кредитную историю. Можно проверить свою кредитную историю, запросив информацию в Госуслугах. Вам придет перечень организаций, которые хранят сведения о ваших кредитах, выплатах по ним и возможных задолженностях. Если возможно — погасите все долги. Так вы поднимите свой кредитный рейтинг и значительно повысить шанс на одобрение.

2. Заплатите налоги и штрафы. Обязательные выплаты также отображаются в кредитной истории, а наличие даже незначительного штрафа понижает ваш рейтинг и становится препятствием для оформления. 

3. Существует статистика банков, где кредиты чаще согласовывают людям от 21 года до 40 лет. Объясняется это тем, что до 21 года невысокая вероятность большого трудового стажа и подтвержденных регулярных доходов, а после 40 лет высок риск, что при заключении кредитного договора на длительный срок, заявитель не сможет выплатить кредит полностью. 

Господдержка ипотеки в 2024

В 2024 году ситуация на рынке недвижимости значительно изменилась по сравнению с предыдущими годами. 

С одной стороны, повысилась ключевая ставка Центрального банка России, вслед за который повысились и ставки на ипотеку. Если раньше она была около 10-12%, то сейчас ее рыночный размер — от 20%.

С другой — государство продолжает разрабатывать и развивать способы поддержки по льготам и субсидиям. 

Какие программы остались 

Но в какой-то момент у заемщика появляется возможность гасить ипотеку досрочно. Это можно сделать через полное или частичное погашение.

Полное погашение — одномоментное внесение всего остатка кредита с учетом процентов. Лучше заранее запросить у банка справка об остатке на дату, когда планируется полная оплата. Проценты на кредит начисляется ежедневно, а значит разница может быть буквально в несколько рублей. Но при наличии остатка задолженности, банк не сможет снять обременение в виде залога на квартиру и выдать справку, подтверждающую закрытие ипотеки.

Частичное погашение — поэтапное внесение выплат, направленных на снижение срока кредита или снижение ежемесячных платежей по нему. В первом случае заемщик снижает размер переплаты и сокращает срок обязательств перед банком. Во втором — можно снизить ежемесячный платеж и таким образом снизить финансовую нагрузку и размер обязательных выплат. 

Специалисты рекомендуют переводить деньги на погашение ипотеки непосредственно в день списания основного платежа. Так вы сможете избежать списаний по процентам и гасить именно основное тело кредита. 

Если вы проводите оплату накануне даты выплаты, есть риск, что большая часть денежных средств пойдет только на выплату процентов, а сама сумма кредита останется фактически без изменений.

Рефинансирование ипотеки

Ипотечные каникулы

Даже при наличии страховки, можно оказаться в ситуации, когда выплата кредита становится затруднительной. Чтобы не попасть в ситуацию, когда банк изымает жилье, государство ввело возможность взять «ипотечные каникулы» на 6 месяцев:

• Уменьшить ежемесячные выплаты;
• Освободиться от платежей полностью. 

Воспользоваться такой отсрочкой в 2024 году может любой гражданин РФ, попавший в трудную ситуацию:

• Уменьшение доходов за последние 2 месяца больше, чем на 30%;
• Длительная потеря трудоспособности по болезни и иным причинам — больше 2 месяцев;
• Получение инвалидности I или II группы;
• При рождении ребенка или когда появляются дополнительные иждивенцы с подтвержденным снижением доходов на 20%;
• Потеря работы — требуется подтверждение в виде регистрации в службе занятости. 

Важно! Подать заявление на «ипотечные каникулы» можно в любой момент действия договора, но только один раз.

Заключение

Ипотека — это целевой кредит, предоставляемый банком на покупку недвижимости. Один из самых популярных способов покупки квартиры, когда нет возможности накопить всю сумму сразу.  Существует большое количество коммерческих и социальных программ с господдержкой. 

Чтобы снизить риски при использовании ипотечного займа, рекомендуется для начала: оцените свои финансовые возможности с учетом первоначального взноса и ежемесячных платежей и выплат, оформите страховку и изучите все предложения по ипотечным программам, которые предлагают банки.

Размер займа, который может одобрить банк, варьируется от 300 тыс. рублей до 100 миллионов. Все зависит от: вашего уровня дохода, кредитной истории, возраста заемщика и стоимости жилья. 

Взять ипотеку на квартиру в новостройке может совершеннолетний гражданин России со стабильным заработком, отсутствие долгов и налоговых задолженностей и стажем работы не менее трех месяцев на последнем месте. 

В ипотеку можно оформить на квартиры в новостройке, на вторичном рынке жилья, апартаменты, таунхаус, на покупку дома или земельного участка. 

С июля 2024 года в России действуют более адресные меры поддержки при ипотечном займе. Среди них: ипотека для семей с ребенком до 6 лет включительно, кредит для IT-специалистов, возможность досрочного погашения, рефинансирования ипотеки и право на отсрочку по кредитным выплатам.