Как заработать на новостройке: новостройка как инвестиция

Рынок жилья — один из наиболее активно и стабильно развивающихся в России. По данным аналитиков инвестиционного агентства Финам, из-за стагнации 2022 года в 2023 ожидается снижение цен на квадратный метр в пределах 5%. Это удобный момент для инвестирования, так как уже к началу 2024 ценообразование вернется к уровню 2021 года и перешагнет его. Новостройка как инвестиция наиболее перспективна. К окончанию строительства ее стоимость увеличивается на 10-30% без учета инфляции и удорожания в целом по рынку.

Почему новостройка — привлекательная инвестиция?

Спрос на недвижимость есть всегда, а в последние десятилетия в России он остается устойчивым даже в периоды кризисов. Большинство новостроек поступает в продажу еще до сдачи в эксплуатацию. Введение в 2019 году в действие ФЗ-151 об эскроу-счетах сделало такие вложения более надежными. Мы рассматриваем, как заработать на квартирах классов комфорт или эконом.

Закон разрешает открыть продажи после получения разрешения на строительство. Согласно данным агентства «Инком-Недвижимость», около 22% покупателей готовы делать такие умеренно рискованные вложения, так как на старте цены значительно ниже рыночных. Основная доля аудитории (до 39%) делает выбор на стадии возведения этажей. Еще 11% — на этапе отделочных работ, экономя около 10% от окончательной цены объекта.

Например: В Екатеринбурге однокомнатная квартира на ранних этапах строительства стоит 2,5-3 млн руб., а после сдачи дорожает до 3,5-4 млн руб. Сравним доходы: банковская ставка по вкладам 5-6%, выгода, полученная инвестором — 13%.

Если цель сделки — вложения, то до последующей продажи стоит выждать минимальный срок 5 лет. Иначе придется заплатить государству налог в размере 13% НДФЛ от стоимости жилья (ФЗ-372 от 23.11.2020). В период ожидания вы можете получать выгоду за счет аренды.

Через несколько лет новостройка перейдет в категорию вторички. По данным Сбербанка, в 2023 году в ипотечном портфеле российских банков кредитование покупки вторичных квартир достигает 60%, покупательский интерес стабильно растет. Реализовать такой актив будет не сложно.

Факторы, влияющие на успешные инвестиции в новостройке

Рассмотрим основные факторы, влияющие на перспективу удачной перепродажи. Чтобы не прогадать, выбирая новостройки как инвестиции, необходимо тщательно проверить и рассчитать стратегию покупки.

Расположение и выбор местности

Самая дорогая и престижная жилплощадь традиционно располагается в центральных районах города, самая дешевая — на окраинах. Выбирать, опираясь только на низкую стоимость, не советуем.

Наиболее выгодна средняя по цене категория. Это спальные районы старой застройки, где есть все необходимое для жизни (транспортная доступность, магазины, школы, детские сады, поликлиники и другая социальная инфраструктура). Земля здесь дешевле и нет наценки за престиж.

Окраины для инвестирования на короткую перспективу не подходят. Пока там появятся нормальные дороги и магазины, пройдет немало времени. Элитные ЖК в центре низкорентабельны из-за высоких стартовых расценок и долгих сроков продажи.

Репутация застройщика и качество строительства

После того, как выбрана локация, оцените репутацию застройщика. Положительные факторы — успешный многолетний опыт, сданные ранее объекты с высоким рейтингом и хорошими отзывами, соблюдение заявленных сроков работ. Признаки надежности: регистрация в СРО, банковская аккредитация (лучше — если от крупного и хорошо известного банка).

Если хотите узнать, как зарабатывать на новостройках, научитесь читать документы. Раз в квартал в проектную документацию вносятся текущие изменения — отследите их. В свободном доступе находятся:

• разрешение на строительство;
• права собственности на земельный участок;
• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ юрлиц (можно найти на сайте ИФНС);
• проектная декларация.

На сайте арбитражного суда можно проверить, не является ли застройщик ответчиком в суде. Ищите данные по названию компании в разделе «Участник дела». Если есть открытые разбирательства по банкротству, судебные тяжбы из-за долгов или иски дольщиков — это большой минус.

Например: Компания «Астон» в Екатеринбурге открыла продажи ЖК комфорт-класса «Астон. Время» на Уралмаше. Это удачное время для инвестирования. Проверяем другие объекты — в «Астон.Событие» введен в эксплуатацию второй дом, в «Астон.Сезоны» ведется благоустройство дворов. Прогнозы положительные.

Анализ рыночных тенденций и прогнозирование будущего спроса

У большинства граждан нет свободных миллионов, они вынуждены привлекать заемные средства. При этом важно правильно оценить доходность вложения, чтобы прибыль превышала накладные расходы.

Подбирая квартиру, важно оценивать ее привлекательность в контексте с новостройками аналогичной категории. Учитывайте расположение, транспортную доступность, престижность района. Исключите из анализа предложения по вторичному рынку.

Проверяйте темпы продаж, динамику цен в выбранном доме с момента котлована, соблюдение сроков отдельных этапов строительства. Учитывайте рыночные тенденции за 1-3 года. Поинтересуйтесь городскими планами развития территорий.

Финансовая устойчивость и возможности финансирования

Эскроу-счета повышают надежность сделки. Хранение денег дольщиков в банке — дополнительная гарантия того, что здание будет успешно достроено. Это означает, что уже на стадии получения разрешительной документации у компании было достаточно собственных средств на реализацию проекта.

Банки проводят глубокую проверку девелопера, проекта и рыночной ситуации. Только после положительной экспертной оценки выделяется финансирование на строительство.

Шаги к успешной инвестиции в новостройке

Рекомендации и прогнозы специалистов можно найти на специализированных порталах или форумах (Дом.рф, Наш.дом.рф, ners.ru). Пошаговый план как зарабатывать на новостройках квартир включает 5 этапов:

• Исследование рынка и выбор перспективного проекта.
• Анализ и сравнение нескольких аналогичных предложений.
• Определение источников инвестиций (льготы для молодых семей, IT-специалистов, военных и другие госпрограммы).
• Осмотр объекта и консультации с экспертами/риелторами.
• Заключение договора и оформление сделки.

Не соглашайтесь на теневые схемы (займы, векселя), заключайте ДДУ (договор долевого участия) по ФЗ-214. Это защитит вас от мошенничества.

Риски и меры предосторожности

Знание, как заработать на квартирах в новостройках, поможет снизить вероятность неудачи, но не исключить полностью.

От вас не зависят валютные и экономические кризисы, связанные с макроэкономической ситуацией. Например, введение ограничительных санкций против России в 2022 году вызвало стагнацию на многих рынках. В 2023 в сфере недвижимости ситуация стабилизировалась и начался рост покупательской активности.

Период временного снижения можно просто переждать, если вы уверены, что девелопер не обанкротится. Испытываете сомнения — реализуйте актив, чтобы защитить потраченные деньги. Предполагаемой выгодой придется пожертвовать.

Риски, связанные с завершением строительства и сдачей здания в эксплуатацию, поддаются анализу. Их можно минимизировать, тщательно оценив девелопера, застройщика, проектные документы.

Послепродажное управление и оптимизация доходов

Вы сами выбираете, как зарабатывать на новостройках. Один из способов — купить на нулевом этапе и перепродать после завершения чистовой отделки, заработав 10-30%. Сильнее вырастают в цене студии и однушки, меньше — трехкомнатные и более квартиры.

Если вы не торопитесь вернуть все вложенные средства, а хотите получать постоянные выплаты, купите жилье на завершающем этапе. Его можно быстро сдать в краткосрочную или долговременную аренду. Продав площадь через несколько лет, вы увеличите первоначальные активы за счет роста рыночных цен.

На время аренды из текущих доходов необходимо вычесть расходы на обслуживание (текущий ремонт, налоги). Управление подбором арендаторов можно доверить риелтору, избавив себя от хлопот и необходимости разбираться в юридических тонкостях.

Пример успешной инвестиции в новостройке

Рассмотрим, как зарабатывать на продаже новостроек на примере начинающего IT-аналитика Олега, который успешно купил, а затем перепродал студию в ЖК «Астон.Событие» в Екатеринбурге. С первоначальным взносом ему помогли родители, спонсировавшие его в качестве подарка к завершению университета. Олег воспользовался льготной ипотекой для IT-специалистов, получив кредит под 5% на 10 лет. Благодаря короткому сроку кредитования ему удалось снизить совокупные издержки и переплату по кредиту.

Сначала Олег покупал квартиру для себя, поэтому выбрал популярный формат и небольшую площадь. Это было выгодным решением — такие квартиры очень быстро продаются, в отличие от более крупных и дорогих форматов.

Дом был введен в эксплуатацию, квартира отремонтирована и обставлена. При покупке она стоила 3,2 млн руб. Олег не торопился с переездом, так как выплата ипотеки требовала экономии и он временно переехал к родителям. В течение полутора лет жилье сдавалось. В 2023 году его стоимость достигла 4.5 млн руб. Было решено продать квартиру, так как Олег женился и захотел увеличить размер жилплощади. Банк дал добро на совершение сделки.

В итоге, платежи арендаторов покрыли первоначальные вложения на чистовую отделку и минимальную меблировку. Чистый доход составил 1,3 млн руб. за вычетом 5% вознаграждения риелтора и процентов, выплаченных банку за пользование ипотечным кредитом. Так как с момента получения ипотечного кредита до его закрытия прошло более года, банк не стал насчитывать дополнительную комиссию за досрочное погашение.

Заключение

Главное, что вам необходимо, — знание, как инвестировать в новостройки с минимальным риском. Преимущества такого выбора:

• Стремительное подорожание вне зависимости от рыночной ситуации. На ранних этапах строительства стоимость квадратного метра ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию.
• Использование эскроу-счетов повышает надежность как для девелопера, так и для дольщика.
• Квартиры приносят несколько типов дохода — от аренды, от перепродажи, в результате рыночного роста стоимости.
• Риски можно просчитать и в сложной ситуации просто вывести свои средства, продав жилплощадь.

Вложения в недвижимость во всем мире являются одними из самых надежных и высокодоходных. Важно проверять юридическую сторону сделки, поэтому рекомендуем обратить за консультацией к юристу или опытному риэлтору.

Справочная информация и ресурсы

Получить больше информации о приобретении новостроек можно из официальных источников и экспертной аналитики. Смотрите здесь: Дом.рф, realty.rbc.ru, domclick.ru, cian.ru., finam.ru.