Выбор недвижимости для сдачи в аренду

Вложения в недвижимость – один из самых безопасных и понятных способов инвестирования.

Цены на жилье растут с каждым годом, а долгосрочная аренда обеспечит пассивный доход. Несмотря на длительный срок окупаемости, решение купить квартиру для сдачи в аренду не только сохранит денежные средства, но и будет приносить стабильную прибыль.

Чтобы повысить экономическую целесообразность покупки, необходимо соблюдать ряд требований.

Вложения в недвижимость – один из самых безопасных и понятных способов инвестирования.

Чтобы повысить экономическую целесообразность покупки, необходимо соблюдать ряд требований.

Какие объекты лучше покупать для аренды

Выбор жилья исключительно в инвестиционных целях должен ориентироваться не на личные предпочтения будущего собственника, а на запросы потенциальных арендаторов.

Срок окупаемости

Вложения в недвижимость окупаются долго, но сократить сроки реально. Если главная цель покупки – получение дохода, лучше не рассматривать квартиры с большим числом комнат. Такие объекты пользуются меньшим спросом на рынке аренды. Оптимальный выбор – студии и однушки в современных микрорайонах.

Класс жилья

Выбирая класс жилого комплекса, нужно составить портрет целевой аудитории. Чаще всего это люди до 35 лет: студенты, молодожены с маленькими детьми, офисные работники и фрилансеры. Учащиеся вузов ищут жилье вблизи университета, молодые семьи выбирают ЖК с развитой инфраструктурой, сотрудники компаний ориентируются на транспортную доступность. Квартиры в домах экономкласса сдают по минимальной стоимости, бизнес-сегмент требует больших вложений из-за высоких требований арендаторов. Комфорт-класс – оптимальный вариант для всех категорий квартиросъемщиков и пользуется наибольшим спросом.

Состояние жилья

Арендаторы могут не предъявлять высоких требований к состоянию помещения и берут то, что могут себе позволить. Несмотря на это, квартира должна соответствовать определенным требованиям: исправная работа инженерных коммуникаций, ремонт, наличие домашнего интернета, кухонный гарнитур, крупная бытовая техника и минимальный набор мебели. Жилье в ветхих домах, не соответствующих санитарным, техническим нормам и другим параметрам, найдет своего арендатора, но станет головной болью для собственника.

Самые востребованные типы домов – монолитные. В отличие от панельных, в таких зданиях представлены свободные планировки, увеличенная площадь помещений, высокие потолки и хорошая тепло- и шумоизоляция.

Количество комнат

Квартиры с тремя и более комнатами пользуются меньшим спросом. Чаще их берут большие семьи из других регионов или люди, желающие разделить плату. В последнем случае квартиранты могут быть даже незнакомы друг с другом, а договор оформляют на лицо, контактирующее с собственником. Подобные «коммуналки», созданные без ведома хозяина, – частая проблема многокомнатных объектов.

Самые популярные – однокомнатные, двухкомнатные апартаменты и студии. Аналитики подсчитали: в 2023 году однушку в новостройках сдают от 15 тысяч рублей, средняя стоимость двушки с хорошим ремонтом в домах комфорт-класса достигает 130 тысяч рублей. Кроме того, такие объекты легко перепродать.

Ремонт – второй фактор после местоположения, влияющий на размер арендной платы. «Бабушкин» ремонт снижает интерес к жилью даже в престижном районе.

Местоположение

Локация – параметр, которому следует уделить особое внимание. Жилье в районе с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, вблизи парков, торговых, развлекательных центров и социальных объектов более востребовано у арендаторов. Кроме того, этот аспект напрямую влияет на стоимость аренды.

Пример самых ликвидных объектов:

расположены не более чем в 10 минутах ходьбы от метро;
имеют удобный выезд на крупные транспортные магистрали;
обладают собственной инфраструктурой.

Представители среднего класса выбирают ЖК с качественным сервисом от управляющей компании и отсутствием проблем с парковкой.

Все больше людей ставят комфорт на первое место. Среда обитания стала играть ключевую роль: многие выбирают меньшую жилплощадь, но в благоустроенных комплексах. Объекты, расположенные в экологичном районе с широкими перспективами развития, – лучшее вложение средств.

Срок окупаемости

Класс жилья

Студия

Квартира студия на сегодняшний день является доступным способом инвестирования в недвижимость:

малогабаритное жилье в районах у метро легко сдать;
небольшие студии не требуют серьезных вложений в ремонт;
на них всегда высокий спрос;
минимальная стоимость при покупке на этапе строительства;
простое обслуживание.

Лучшая локация для покупки студии в целях дальнейшей сдачи в аренду – близость к крупным университетам, центр города и метро в пешей доступности. Метраж влияет на стоимость недвижимости при покупке, а арендная ставка зависит от локации. Однушка в историческом центре выгоднее, чем трехкомнатная за городской чертой.

Советы по ремонту квартир для аренды:

ремонт от застройщика позволит сэкономить время и средства;
достаточно заменить пестрые обои на лаконичные оттенки бежевого или белого, чтобы освежить внешний вид помещений;
белый потолок без громоздких конструкций добавляет помещению высоты;
работа инженерных коммуникаций не должна вызывать нареканий;

Необязательно делать дорогой ремонт, достаточно, чтобы помещения выглядели свежими и чистыми.

Прежде чем остановить выбор на покупке недвижимости для аренды, нужно подумать, как квартира будет использоваться в будущем. Она может отойти подросшим детям, быть продана или служить постоянным источником пассивного дохода. Этот фактор также влияет на выбор объекта.

Квартиры под сдачу в новостройке

Новостройка – оптимальный вариант для инвесторов:

современные технологии строительства, в которых используют износостойкие и пожаробезопасные материалы;
новые инженерные коммуникации, электросети, автономные системы отопления, высокоскоростной интернет, пожарная сигнализация и видеонаблюдение;
удобные планировки с просторными кухнями, санузлами и местами для хранения;
льготные программы ипотечного кредитования и акции от застройщика;
возможность приобрести парковочное место;
благоустроенная территория, отвечающая требованиям жильцов: велодорожки, спортивные площадки, игровые, парковые зоны;
гарантия юридической чистоты.

Для сдачи покупают не только жилую недвижимость. Комплексы апартаментов также пользуются спросом. В курортных городах апарт-отели обладают развитой инфраструктурой для отдыха (SPA-комплекс, бассейн).

Покупка апартаментов – это сниженная стоимость квадратного метра и хорошие локации. Такие объекты сдают через управляющие компании, чтобы сэкономить время на поиск жильцов. В апарт-отелях задействовано грамотное управление, от которого зависит доходность: возможность быстро вызвать мастера, заказать клининг, воспользоваться услугами консьерж-сервиса.

Апартаменты созданы для получения пассивного дохода и окупаются быстрее жилого сегмента. В среднем собственники получают до 20 % от стоимости в год, а учитывая расходы на отделку и содержание, срок полной окупаемости не превышает 10 лет.

Единственный минус – такую недвижимость считают не жилой, а коммерческой. Отсюда завышенная стоимость коммунальных услуг и невозможность опираться на законодательство, регулирующее правила поведения в жилых домах. В апартаментах не действует закон о тишине, в них нельзя оформить постоянную регистрацию и воспользоваться льготами при покупке.

Несмотря на это, апартаменты – неплохой вариант для аренды, так как внутри комплекса есть необходимая инфраструктура как для краткосрочного, так и для длительного проживания.

Преимущества покупки вторички для инвестиций

Обычно такие дома расположены в развитых районах с готовой, но устаревшей инфраструктурой. Зачастую в старых зданиях необходима замена коммуникаций, а проверка юридической чистоты занимает длительное время. Главное преимущество вторичного рынка недвижимости – быстрое заселение.

Сдавать можно не только жилье, но и коммерческую недвижимость: склады, помещения под магазины, рестораны, офисы и предприятия.

Как арендаторы выбирают жилье

Выбирая объект недвижимости под дальнейшую сдачу, нужно учитывать факторы, на которые наниматели обращают внимание прежде всего:

наличие ремонта;
набор мебели;
работоспособность бытовой техники;
исправность сантехники;
расстояние до остановок общественного транспорта, метро;
инфраструктура района;
чистота подъезда и лифтов;
соседи и окружение.

Эти параметры помогут создать чек-лист для покупки и обустройства жилья под аренду.

Как выгоднее сдать жилье

Независимо от того, какую квартиру купить для сдачи в аренду, ее нужно подготовить. Дорогой ремонт повысит ставку, но увеличить размер арендной платы можно даже при минимальных вложениях.

Ничего лишнего

Яркая отделка и обилие декоративных элементов удешевляют внешний вид комнат, поэтому нужно выбирать максимально лаконичные формы и расцветки. Если решено делать ремонт, лучше выбрать устойчивые к повреждениям материалы нейтральных цветов.

Как освежить пространство в апартаментах:

отделка White box – идеальное решение, при котором стены выровнены и выкрашены в белый, а на полу уложено покрытие;
обновить покрытие труб, мебель, рамы и подоконники можно при помощи безопасной акриловой краски на водной основе;
настелить новый линолеум, ковролин или ламинат.

Нельзя забывать о безопасности: краны, трубы и проводка требуют особого внимания. Даже в квартире от застройщика нужно проверить их исправность и при необходимости отремонтировать.

Чем наполнить пространство

Минимальный набор техники: холодильник, кухонная плита и стиральная машина. Чайник, телевизор, микроволновка и мелкая бытовая техника не сильно повышают стоимость арендной платы.

Мебель должна включать:

кухонный гарнитур с мойкой и рабочей поверхностью;
кровать с матрасом;
место для хранения обуви и верхней одежды;
шкаф для одежды, если нет гардеробной комнаты;
обеденный стол, стулья.

Остальное дополняют по желанию. Квартиру для сдачи лучше не укомплектовывать большим количеством мебели, а посуду, белье и полотенца оставляют для посуточной аренды.

Для подготовки квартиры к сдаче в аренду в домах старого жилого фонда понадобятся как минимум услуги клининговой компании, а во многих случаях и ремонт, косметический или даже капитальный.

Поэтому покупать для сдачи в аренду жилье на вторичном рынке – не лучший вариант.

Квартира в новом доме потребует меньше вложений сил и средств для приведения ее в жилой вид.

Как обезопасить сделку

Покупка недвижимости для последующей аренды – выгодная инвестиция, но она несет в себе некоторые риски. Каждый пятый сдаваемый объект подвергается повреждениям, нанесенным нанимателями. Также существует опасность заселения организаторов притона, хостела и нелегальных мигрантов.

Страхование жилой площади и ответственности

Даже приличные квартиранты могут затопить квартиру и нанести ущерб собственнику и соседям. Страхование не убережет от неприятности, но позволит возместить убытки на ремонт, покупку испорченной мебели и бытовой техники.

Кому нельзя сдавать квартиру

Испортить ремонт могут животные, маленькие дети и даже кулинарные предпочтения жильцов, но это не так страшно, как оказаться втянутым в преступную деятельность.

Постоянно проверять, чем занимаются жильцы, довольно сложно. В то же время злоумышленники нередко используют для своих целей съемное жилье.

Собственник также может нести уголовную ответственность за то, что происходит на его жилплощади. И аргументировать свою непричастность очень трудно, поэтому важно тщательно проверять жильцов, составить договор аренды, в котором будут прописаны условия проживания, и платить налоги.

Категорически не рекомендуется сдавать квартиру лицам, которые не могут подтвердить личность, выглядят как маргинальные элементы, отказываются указывать в договоре количество проживающих, или тем, кто не хочет заключать договор в письменном виде.

Правильно составленный договор – гарантия успешной сделки. В нем прописывают условия проживания, санкции за их нарушения, обязанность по возмещению при порче имущества и оплате коммунальных платежей. Это позволит избежать недоразумений и конфликтов в будущем.

Проверка личности и платежеспособности будущего жильца

Собственник не обязан сдавать квартиру человеку, который не вызывает доверия.

Если потенциальный арендатор соглашается на сделку после просмотра, не обязательно сразу принимать решение.

Перед оформлением договора необходимо проверить документы будущего квартиросъемщика, а также поискать информацию о нем в открытых источниках.

Проверить платежеспособность можно через базу данных судебных приставов, проверить на банкротство – в официальном реестре.

Какие вопросы нужно задавать при выборе арендатора

Прежде чем сдать жилую недвижимость, нанимателю можно задать следующие вопросы:

сколько человек будет проживать в помещении;
имеются ли у него домашние животные;
место и график работы;
есть ли у будущего жильца дети и какого возраста;
на какой срок он планирует заселиться.

Первое общение открывает личность человека, помогает найти схожие интересы и взгляды на жизнь.

Как сдать квартиру в другом городе

Не обязательно покупать квартиру в своем городе. В некоторых регионах окупаемость арендной недвижимости выше, чем в месте постоянного проживания. Сдать жилье можно удаленно, через агентство недвижимости. Для этого нужно договориться с риелтором или попросить знакомого, оформить на доверителя доверенность и заверить ее в нотариальной конторе. На основании письменного уполномочия будет составлено соглашение о найме, а для решения проблем у собственника будет официальный представитель.

Договор с крупным агентством недвижимости – оптимальный вариант получать стабильную прибыль без необходимости приезжать в другой город. Другой способ – сервисы аренды, позволяющие проводить безопасные сделки в режиме онлайн.

Минусы и риски удаленных сделок через сомнительных посредников:

владелец жилья, который не может приезжать, часто не видит, кто на самом деле проживает на жилплощади;
сами арендаторы могут отнестись к удаленным сделкам подозрительно, опасаясь нарваться на мошенников;
посредник может не следить за состоянием квартиры, игнорировать серьезные проблемы и легкомысленно относиться к имуществу.

Договор управления – соглашение, которое подписывается между агентом и собственником. В документе необходимо прописать условия и обязательства по текущему ремонту, оплате коммунальных услуг, ответственности за жильцов.

Что делать, если проживающие отказываются платить

Несвоевременная оплата проживания и коммунальных платежей – еще один риск при сдаче жилья. Если арендатор не оплачивает квартиру, но продолжает проживать в ней, собственник должен отправить предупреждение об оплате долга. Сделать это нужно в письменном виде, чтобы использовать в качестве подтверждения причины расторжения договора найма, в том числе через суд.

Чтобы обезопасить собственника от подобных ситуаций, при первичном оформлении договора наниматель вносит обеспечительный платеж. Залог обеспечивает плату в случае просрочки, а также используется в качестве компенсации за нарушение условий. В случае расторжения соглашения по обоюдному согласию и без взаимных претензий залог используют для оплаты последнего месяца проживания.

Уплата налогов и официальный договор гарантируют юридическую безопасность

Нелегальная аренда, когда отношения между собственником и съемщиком установлены исключительно в устной форме или договором, составленным «на коленке», – крайне небезопасна:

в случае повреждения жилой площади, порчи или кражи имущества хозяину будет тяжело предъявить претензии в судебных органах;
сокрытие дохода грозит штрафом за уклонение от уплаты налогов;
в случае потопа или пожара собственник будет нести всю ответственность;
страховые компании откажут в выплате ущерба, если докажут нелегальную сдачу недвижимости;
арендатор не сможет получить временную регистрацию, а значит, его проживание в квартире будут считать незаконным.

Договор, составленный на срок более года, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если наем оформлен на неопределенный срок, регистрация не потребуется.

Кроме соглашения о найме жилого помещения, необходимо составить акт приема-передачи объекта, в котором будет указан список ценного имущества с описанием его состояния и примерной стоимости.

В дальнейшем этот документ используют для получения компенсации, если вещи будут повреждены по вине жильцов.

Как платить налоги

Определить, какую квартиру купить для сдачи на длительный срок, – это только половина успешного инвестирования. Важно продумать каждую деталь, от обустройства до безопасности сделки. Планируя доходность, нужно рассчитать сумму налогов и определить наиболее комфортную схему:

оплата дохода физических лиц установлена в размере 13 %;
статус индивидуального предпринимателя подойдет для сдачи жилья посуточно, а размер налога зависит от выбранной системы;
самозанятость – наиболее выгодный вариант для легализации дохода.

Самозанятые платят налоги по минимальной ставке: 4 % при сдаче физическому лицу, 6 % – при аренде юрлицам. Статус позволяет сдавать только жилые помещения, для коммерческой недвижимости необходимо оформить ИП или ООО.

Другие преимущества самозанятости для получения дохода от жилой недвижимости:

возможность выдавать чеки;
простой сервис: вся деятельность ведется из мобильного приложения;
не нужно рассчитывать сумму налога;
система напоминает об обязанности по уплате ежемесячно.

Максимальная сумма заработка для самозанятых – 2,4 миллиона рублей в год. Сдавать объекты дороже 200 тысяч рублей в месяц в этом статусе не получится.

Что входит в оплату за съемную квартиру

Ежемесячная оплата – основная часть расходов арендатора. Он также оплачивает коммунальные услуги, указанные в договоре. Чаще всего квартиросъемщик оплачивает потребленные ресурсы, фиксируемые приборами учета: водоснабжение и электроэнергию. Остальная часть расходов на содержание жилого помещения – обязанность собственника. Исключение – временная регистрация жильцов. В таком случае сумма платежки возрастает пропорционально количеству проживающих. Мелкий ремонт, а также оплата риелторских услуг ложатся на плечи нанимателя, если иное не указано в соглашении.

Дополнительные услуги управляющей компании, такие как замена домофона, видеонаблюдение, уборка в подъезде, очистка территории от снега, услуги консьержа, оплачивает собственник.

Оплата первого взноса

Первый взнос за аренду вносят сразу после оформления договора найма жилого помещения. Обычно дата сделки определяет сроки передачи денежных средств выбранным способом – наличными или переводом на карту собственника.

Возмещение за порчу имущества

Свежий ремонт, новая мебель и бытовая техника, предоставленные съемщику, должны содержаться в надлежащем виде. Если по вине жильца случилась поломка вещи, а размера депозита не хватает на ее восстановление, собственник составляет акт, в котором указана сумма ущерба. При отказе устранить повреждения хозяин квартиры вправе обратиться в судебные органы.

Главное – это действовать в рамках законодательства, избегать скандалов и конфликтных ситуаций. Любую проблему лучше решить мирным путем, если заранее указать в договоре условия аренды.

Оплата коммунальных услуг

Обязанность оплаты коммуналки обговаривают заранее и указывают порядок в соглашении. Обычно собственник оплачивает:

газ и техническое обслуживание газовых приборов;
взнос на капитальный ремонт;
плата за отопление (без индивидуального счетчика);
вывоз мусора;
благоустройство;
содержание лифтов;
ремонт и содержание жилого помещения;
дополнительные услуги УК.

Кто платит за ремонт

Требовать ремонта после заселения арендатор может только в том случае, если неполадки прямо влияют на качество проживания: протечки труб, отсутствие электричества, недостаточный напор воды или неработающий кондиционер.

Мелкие работы и устранение незначительных дефектов, возникающих во время пребывания, проводят за счет временных жильцов.

В некоторых случаях владелец недвижимости осуществляет небольшой ремонт за счет собственных средств.

Оплату за услуги, объем которых фиксирует индивидуальный прибор учета, оплачивает съемщик. Существуют различные схемы аренды жилья, где оплата коммуналки происходит по договоренности. Например, владелец квартиры может предоставить скидку на ежемесячную плату, если арендатор будет оплачивать квитанции самостоятельно

Подведение итогов

Выбирая, какую недвижимость купить для сдачи в аренду, нужно определить степень ликвидности и планы по дальнейшему использованию жилой площади.

Студии и однокомнатные квартиры сдавать легче, даже если они расположены не в самых лучших районах. Однако стоит учесть, что в таких объектах жильцы не задерживаются на длительный срок.

Средняя продолжительность пребывания нанимателей в малогабаритных квартирах – 1 год. Двухкомнатные – менее ликвидный вариант, который интересен семьям или людям, желающим разделить арендную плату. Трех- и многокомнатные квартиры сдать сложнее, но арендаторы остаются в них на несколько лет.

Чтобы без проблем сдать квартиру, нужно провести калькуляцию, включив расходы на ремонт, обустройство, покупку мебели, техники и амортизацию.

Не стоит делать дорогостоящий ремонт и покупать мебель из красного дерева, если жилье не относят к категории премиум. Главное – это наладить доверительные отношения с жильцами, а все проблемы решать мирным путем.

Предыдущая новость Что такое экспликация квартиры простыми словами и поэтажный план

Следующая новость prev

Дом сдан в эксплуатацию – что дальше?

Назад ко всем новостям