Как изменились правила ипотечного кредитования в 2025 году

Ипотечный стандарт — это свод правил и требований, которые регулируют процесс кредитования на жилье в России. Они включают в себя как рекомендации, так и обязательные нормы. Последние определяют условия выдачи кредита, требования к заемщикам и порядок расчетов с застройщиками.

Первый ипотечный стандарт введен в 2018 году с целью упорядочить рынок ипотечного кредитования. До этого у банков и застройщиков не было единых требований, что по мнению ЦБ могло привести к завышенным ценам, непрозрачным условиям и высоким рискам для заемщиков. Введение стандартов позволило сделать процесс покупки квартиры в ипотеку более понятным и защищенным.

В этой статье мы подробно рассмотрим нововведения, их отличия от прежних стандартов и влияние на возможность купить квартиру в ипотеку.

 

Основные изменения в ипотечном стандарте: сравнение старого и нового порядка

Первоначальный взнос

 

До 2025 года. Заемщики могли использовать для первоначального взноса различные бонусы и кэшбэки от застройщиков и банков. В ряде случаев это приводило к завышению стоимости жилья и необоснованному снижению реальных затрат заемщика. Например, некоторые застройщики предлагали скидки, которые фактически компенсировали часть первоначального взноса. Это позволяло людям с небольшими накоплениями оформить ипотеку, но в то же время приводило к росту стоимости недвижимости.

С 2025 года. Теперь в сумму первоначального взноса нельзя включать средства, которые заемщик получит обратно после оформления сделки. Это касается любых скидок, бонусов и программ возврата денег.

Плюсы. Повышенная прозрачность сделок и исключение схем с завышением стоимости.

Минус. Увеличение суммы, которую заемщику придется накопить самостоятельно.

Пример. Алексей планировал купить квартиру от застройщика в Екатеринбурге. Он рассчитывал на акцию, при которой часть первоначального взноса компенсировалась застройщиком. Однако теперь такие схемы запрещены, и ему придется увеличить накопления.
 

Использование аккредитивов и эскроу-счетов

 

До 2025 года. Средства заемщика могли направляться напрямую застройщику через аккредитивные счета. Это создавало риск, если строительство затягивалось или девелопер испытывал финансовые трудности. При аккредитивной схеме деньги резервировались на счете, но могли быть переведены застройщику до завершения строительства.

С 2025 года. Ипотечные средства зачисляются только на эскроу-счета, а девелопер получает их после завершения строительства.

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся средства покупателя до момента завершения строительства. Застройщик не получает деньги до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка не завершается, средства возвращаются заемщику.

Плюсы. Дополнительная защита покупателей новостроек и исключение риска потери средств при банкротстве застройщика.

Минус. Возможное удорожание жилья, если застройщику нужны дополнительные средства на строительство.

Пример. Ольга покупает квартиру в новостройке в ипотеку в Екатеринбурге. Строительная компания привлекает кредитные ресурсы для строительства и закладывает проценты в стоимость жилья, что ведет к увеличению его цены и для Ольги.

Ограничения на субсидирование процентных ставок

 

До 2025 года. Застройщики и банки могли искусственно снижать процентные ставки за счет завышения стоимости недвижимости. Например, застройщик мог компенсировать банку часть процентной ставки, но при этом цена квартиры оказывалась выше, чем у конкурентов без таких программ.

С 2025 года. Застройщики не имеют право компенсировать банкам разницу в ставке, если это приводит к завышению цены квартиры.

Плюсы. Честные цены на жилье и исключение скрытых переплат.

Минус. Возможно, реальная ставка по ипотеке станет значительно выше.

Пример. Семья Смирновых искала квартиру от застройщика в ипотеку. Ранее они могли взять кредит под 6%, но с завышенной ценой. Теперь ставка 10%, но стоимость квартиры честная.

Информирование заемщиков

 

До 2025 года. Банки предоставляли клиентам стандартные ипотечные договоры без детальных разъяснений условий. Заемщики часто подписывали документы, не до конца понимая все условия.

С 2025 года. Банки обязаны подробно объяснять заемщикам все условия ипотеки, включая возможные риски и дополнительные платежи.

Плюсы. Повышенная осведомленность заемщиков и уменьшение скрытых комиссий.

Минус. Возможно, оформление ипотеки займет больше времени.
 

 

Как изменения повлияют на покупателей недвижимости

Нововведения в ипотечном стандарте окажут значительное влияние на всех участников рынка недвижимости. Но более ощутимо они коснутся тех, кто планирует приобрести жилье в ипотеку. Новые правила направлены на защиту заемщиков, но одновременно с этим могут усложнить процесс получения кредита и увеличить требования к покупателям.

 

Первоначальный взнос станет жестче 

 

Ранее заемщики могли использовать различные программы скидок и возвратов, которые снижали сумму, необходимую для первоначального взноса. Теперь такие схемы запрещены. Это означает, что тем, у кого нет достаточного капитала, придется дольше копить на первый взнос или искать альтернативные источники финансирования.

 

Изменения в механизме расчетов с застройщиками

 

Переход на обязательное использование эскроу-счетов повышает безопасность сделок, но приводит к увеличению себестоимости строительства. Застройщики, которым теперь нужно привлекать дополнительные средства для ведения строительства, могут заложить эти расходы в стоимость жилья.

 

Рост процентных ставок

Запрет на скрытые субсидии от застройщиков приведет к тому, что покупатели теперь будут платить реальные ставки по ипотеке, без искусственного занижения процентов. Это может увеличить общую сумму выплат для заемщиков.

 

Прозрачность условий

 

Новые требования обязывают банки более подробно информировать заемщиков об условиях кредитования. Это защитит покупателей от скрытых комиссий и неожиданных платежей, но увеличит время на оформление ипотеки, так как банкам придется досконально объяснять условия каждого договора.

 

Какие выгодные способы покупки квартиры еще действуют

После вступления нового ипотечного стандарта с 1 января 2025 года возможности для приобретения жилья на выгодных условиях в России стали более ограниченными, но все же существуют. Рассмотрим основные доступные варианты.

 

Льготная ипотека от государства

 

Несмотря на запрет скрытых субсидий от застройщиков, в России сохраняются программы льготной ипотеки, которые помогают гражданам приобрести жилье по сниженной ставке.

Ипотека для семей с детьми — ставка от 4% годовых для семей с одним ребенком до 7 лет на момент заключения договора.

Льготная ипотека для IT-специалистов — ставка ~6% для сотрудников официальных IT-компаний.

Военная ипотека — программа для военнослужащих, где часть расходов покрывает государство.

Сельская ипотека — ставка от 3% годовых для покупки жилья в сельской местности.

Плюсы: низкие процентные ставки, поддержка от государства.

Минусы: жесткие требования к заемщикам и целевому использованию кредита.

 

Использование материнского капитала и других субсидий

 

Граждане России могут использовать материнский капитал для увеличения первоначального взноса или погашения ипотеки. Кроме того, в ряде регионов действуют региональные жилищные программы, которые позволяют получить дополнительные субсидии на покупку квартиры.

Плюсы: возможность уменьшить сумму кредита и размер ежемесячных платежей.

Минусы: средства можно использовать только на определенные виды недвижимости.

 

Траншевая ипотека

 

Траншевая ипотека — это форма кредитования, при которой человек получает ипотечный кредит не сразу, а частями (траншами) по мере строительства дома. Такой механизм позволяет снизить процентную нагрузку на заемщика, поскольку проценты начисляются только на ту сумму, которая уже выдана.

Этот вариант часто используется в новостройках, где строительство ведется поэтапно. Однако на него пока не распространяются жесткие ограничения нового ипотечного стандарта, что делает его популярным среди застройщиков.

Плюсы: меньшая нагрузка на заемщика на начальном этапе.

Минусы: сложности с оформлением полного кредита и зависимость от темпов строительства.

 

Рассрочка от застройщика

 

Хотя новые правила ограничили схемы с завышением цен, рассрочка на квартиру по-прежнему остается инструментом продаж у застройщиков. Обычно она предлагается на срок до 2–3 лет, а проценты могут быть ниже, чем по ипотеке.

Плюсы: отсутствие необходимости брать кредит в банке, редко — беспроцентные условия.

Минусы: рассрочка чаще всего короткая (1–3 года) и суммы платежей обычно больше, чем ипотечные.

 

Trade-in недвижимости

 

Некоторые застройщики предлагают схему trade-in, при которой старую квартиру можно обменять на новую, доплатив разницу. В этом случае застройщик сам занимается продажей старого жилья, что экономит время и усилия покупателя.

Плюсы: удобство, быстрый процесс оформления.

Минусы: девелоперы могут предложить сумму ниже рыночной стоимости старой квартиры.

 

Покупка квартиры в строящихся комплексах на старых условиях

 

Часть девелоперов продолжает продавать квартиры по программам, условия которых были согласованы с банками до вступления нового стандарта. Если договор заключен раньше 1 января 2025 года, ипотека может быть оформлена на прежних условиях.

Плюсы: возможность получить более выгодную ставку или условия покупки.

Минусы: ограниченное предложение, риск задержек строительства.

 

Вторичное жилье с ипотекой

 

Ставки на вторичное жилье часто выше, чем на новостройки, но рынок «вторички» менее зависим от застройщиков и их программ субсидирования. Некоторые банки предлагают более лояльные условия на покупку готового жилья, особенно если у заемщика высокий кредитный рейтинг.

Плюсы: можно сразу заселиться.

Минусы: процентная ставка выше, чем по условиям ипотеки на новостройки.